TRUSTEE SCHOOL

181. 房地产信托有哪些主要业务模式？

答：房地产信托业务的模式有贷款融资模式、股权投资信托模式、财产收益权信托融资模式（包括股权收益权信托、资产收益权信托、应收账款债权信托等），另外还有创新型的业务模式，如基金化房地产信托和房地产投资信托基金（REITs）。

182. 信托消费者在购买房地产信托产品时，需要着重关注房地产信托产品的融资主体，那么如何考察房地产信托产品中的融资主体？

答：信托消费者可以从四个方面来考察房地产信托产品中的融资主体：一是信用评级。全国排名百强的房地产企业大部分都有信用评级，评级越高说明其公司信用越好，安全性越高；二是行业排名。在房地产行业普遍运用的行业排名是根据年度销售金额来进行排名，通常销售额越大的公司，综合能力越强，市场认可度越高，销售回款越快，流动性较好，还款能力越强；三是流动性分析。流动性越强说明其公司的流动资金充足，还款能力强。流动性强体现在：通过发债进行再融资、上市公司进行融资、财务报表中的现金流多等；四是实际控制人。房地产信托产品的风控措施中时常有实际控制人连带担保责任，可以从网上查询其实际控制人在行业的口碑及发展历程来判断有无负面影响。

183. 什么是房地产投资信托基金（REITs）？

答： 房 地 产 投 资 信 托 基 金（REITs，Real Estate Investment Trusts）是指通过公开发行受益凭证、基金单位的方式募集信托资金，由专业化的不动产投资机构进行管理，通过多元化投资选择各种不同的房地产群体以及不同类型、不同地区的房地产项目，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。可以理解为“所谓 REITs 就是房地产资产的IPO”。简言之，即通过金融技术将流动性差的房地产资产予以份额化，成为有高流动性的 REITs 份额，消费者通过认购获得收益分红。

184.REITs 有哪些类型？

答：按照 REITs 资金运用方式不同，REITs 可以分为权益型、抵押型和混合型。（1）权益型 REITs 是投资者拥有房地产并对其进行经营以获得收入，每个投资者都是股东并依其所持有的份额分享投资收益，其主要收入来源是物业租金收入以及买卖房地产获利。权益型 REITs 的收益表现主要受房地产行业的经营绩效影响，具有类似于股票的投资特征。（2）抵押型 REITs 的主要投资对象是房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券（MBS），其收益来源主要是利息收入。（3）混合型 REITs 是权益型和抵押型REITs的混合体，不仅可以进行房地产权益投资，还可以从事房地产抵押贷款。目前在成熟市场中，权益类 REITs 是主流品种。

185. 什么是私人股权投资信托？

答：私人股权投资信托，是指信托公司将受托资金投资于未上市企业股权、上市公司限售流通股或中国银保监会批准可以投资的其他股权的信托业务。在我国现有的投资体制下，私人股权投资信托即以信托契约设立基金，从事私人股权投资业务（Private Equity，简称 PE，即私募股权投资）。相较于公司制基金、合伙制基金两种方式而言，具有机构治理灵活、激励机制高效、避免双重征税等优势。

186. 信托公司开展私人股权投资业务有何条件？

答：信托公司从事私人股权投资信托业务，需要有完善的公司治理结构、内部控制制度和风险管理制度；且需要配备与业务相适应的信托经理及相关工作人员，负责股权投资的人员达到 5 人以上，其中至少 3人具备 2 年以上股权投资或相关业务经验；还需要制定私人股权投资业务流程和风险管理制度并经公司董事会批准。

187. 私人股权投资信托业务模式包括哪些？

答：信托公司私人股权投资业务的展业模式主要有三种：一是通过信托计划将投资者的资金直接投资于单一的未上市企业；二是采用“信托计划 + 有限合伙”的模式，即信托计划认购有限合伙企业的有限合伙（LP）份额，通过有限合伙间接投资一个或多个未上市企业；三是信托公司与合作方共同成立子公司，子公司作为普通合伙人（LP）发起设立有限合伙基金，或是子公司发行私募契约型股权基金，由子公司进行主动管理。除了上述三种主要模式外，信托公司还可以通过投贷联动的方式开展股权投资业务，通过直接股权投资、债权投资、股债结合（产业基金）等多种业务模式为企业融资，满足企业生命周期不同阶段的融资需求。

188. 私人股权投资业务有何特点？

答：私人股权投资也称私募股权投资，私募股权投资具有以下特点：（1）私募股权投资的募集方式是私募。主要通过非公开方式面向少数机构投资者或个人募集。私募股权投资通常以基金方式作为资金的载体，资金来源广泛，如富有的个人、风险基金、杠杆收购基金、战略投资者、养老基金、保险公司等。（2）从投资方式看，PE 对非上市企业多采取权益型投资方式，包括普通或者可转换优先股以及可转债等形式。在国外，私募股权基金的投资工具以可转让优先股、可转换债券等复合证券工具为主，通过事先约定的固定分红来保障最低的投资回报，并且在企业清算时有优先于普通股的分配权。（3）投资期限较长，一般可达 3-5 年或更长，属于中长期投资，流动性差，没有现成的市场供非上市公司的股权出让方与购买方直接达成交易。

189. 家族信托业务有哪些主要类型？

答：根据划分依据的不同，家族信托业务可进行不同的分类。（1）根据家族信托受托人的权限不同，家族信托可以分为全权信托（Discretionary Trust）和固定信托（Fixed Trust）。在全权信托模式下，受托人可以在委托人的意愿指导下自行决定信托财产的分配方式、财产的运作管理方式，受托人拥有更多的自主权，同时承担更多的责任。在固定信托模式下，委托人对家族信托的具体设计、资产投资管理以及财产分配做了更多的约定，受托人拥有的权限相对有限。（2）根据在设立后可否撤销，家族信托可以分为可撤销家族信托和不可撤销家族信托。可撤销信托是指委托人可以随时将信托撤销拿回信托财产，这使可撤销信托在选择针对性财产和针对性受益人问题上更为灵活，但信托撤销后信托财产将不能免于委托人的债权人的追索，并在税务方面被视为委托人的财产。不可撤销信托是指家族信托不能随意撤销，资产只能通过分配等方式转移给受益人。一旦委托人设立了家族信托，信托财产就独立于委托人的财产，没有受益人的同意，委托人不得修改和撤销家族信托。

190. 信托公司如何开展家族信托业务？

答：家族信托是信托行业回归本源的重要形式，是信托公司战略转型的重要展业方向。信托公司从传统业务拓展到商业模式创新，通过股权家族信托、保险金信托、海外家族信托、家族慈善信托等创新服务模式，满足客户的多样化需求。同时信托公司积极拓展金融同业合作，内外联动提升客户服务能力，从单兵作战到构建服务生态圈。另外信托公司积极探寻科技赋能家族信托业务的新路径，综合提升家族信托服务所需的系统能力和金融科技能力。